今日からここでブログをはじめます。
ここでは多摩 不動産に関するいろいろなことを紹介していくつもりです。
何かお役に立てることもあるかと思いますので、どうぞお付き合いください。
ではまず、いざという場合の下取りはどれくらいかということについて書いていきたいと思います。
自宅を急いで売却したい。
売りに出したけれどなかなか買主がみつからない。
こういったケースでは不動産業者に買い取ってもらうことがあります。
状況にあわせて分けてみますと、次の3通りになります。
・買換え物件を購入する業者に下取りしてもらう。
・買換え物件の仲介を条件に買い取ってもらう。
・自宅だけ業者に買い取ってもらい、買換え物件は別に探す。
・・・これらの場合、業者としてはどのくらいの価格なら買い取りに応じてくれるのでしょうか。
答えを出す前に、最終的にユーザーに売れる価格はいくらになるかの判断が必要になってきます。
これは逆からみると、直接にユーザーに売却しない理由がどこにあるかです。
たとえば、そもそも売りに出した価格が高すぎる場合とか、税法上の特例を受けられるようにあわてて売却する場合などがあります。
前者のような場合では当然、当初考えていた価格では買い手がないのですから、不動産業者の見込む価格まで基準が下げられることになります。
日々、多摩 不動産情報などをチェックしておく必要があるでしょう。
さらに、買い取った業者がユーザーに売るまでの予想期間の金利負担や売却に伴う利益分を差し引きます。
たとえば半年間金利を負担するとして3～4%、利益は10～20%、これらを合計すれば約15～25%は実際に売れるであろう価格よりダウンしてきます。
業者側に立って安全を見込むなら30%以上引き下げてくる場合も考えられます。
・・・このあたりのダウンがだいたいの目安となりますが、急いで売却する場合も同様の数字となってくるでしょう。
多摩 一戸建てなどの不動産の売買の媒介を宅地建物取引業者に依頼するときは、業者と媒介契約を結びます。
その契約にもとついて業者は売買の相手方を探し、売買が成疏すると仲介手数料を請求します。
実際の支払いは、売買物件の引渡し完、」時になることもあります。
この仲介手数料は、依頼者し蒸未者との契約にもとつくものですから、当然支払わなければなりませんし、支払わなければ契約違反として訴訟を起こされることになるでしょう。
まれに、媒介契約を結ばずに取引きが済んでしまい、仲介手数料を払う払わないで争うことがありますが・・・
これは信用の問題ですから、当事者間もしくは裁判で決めるしかないでしよう。
こういったことではなく、もし仲介手数料を払いたくなければ、直接に売買の相手を探すか、その相手を不動産業者とするかになります。
・・・しかし、直接探すことは困難ですし、業者を相手とする売却では通常、価格が低くなります。
物件を買う場合以外は仲介手数料はかかると思ったほうがよいでしょう。
ただ、仲介予数料の額については交渉の余地があります。
つまり売買金額の1%にしてくれとか1.5%にしてくれとか交渉することです。
・・・この交渉をするタイミングは、仲介の依頼をするときで、媒介契約書で明確にしたほうがよいでしょう。
・・・ただし、多摩 戸建など自宅の売買のときはあまり強く値引きを要求しないほうが得策です。
そんなことで業者との関係を気まずくして、いい物件やよい買主の紹介が受けられなかったら元も子もありません。
仲介手数料はあまり節約せず、そのかわり良い業者を選ぶようにしたほうが賢明といえます。
さて、都心を中心とした地価の高騰は、1986年から1987年にかけて凄じいものがありました。
これによってマイホームを求める人たちは極めて厳しい状況におかれてしまいました。
・・・というのは、これまで都心で3000万円程度で買えたファミリーマンションが、中古にもかかわらず、なんと1億円にもなり・・・
また、外の一戸建て住宅においても3000万円台の一戸建てがやはり1億円にもなってしまったからです。
現在のような状況では、一般庶民がファミリータイプのマンションや一戸建てを買いたいと思っても、とても手が届かないでしょう。
さらに、ワンルームや2DKといった比較的単身者あるいは新婚家庭が住むような小さなマンションでさえも、都心などの利便性の良い地域によっては4000万円、5000万円もします。
・・・ですから、よほど頭金に余裕があり、あるいは親から援助を得ることが可能である人ならいざ知らず・・・
初めての人にとっては極めてマイホーム取得が厳しくなってきています。
このような人にはわたしは多摩 中古一戸建てをおすすめしたいですね。
しかし、このような状況の中で・・・
「割高な物件でしかもグレードもさして良くないマンションを無理して購入し、厳しいローンの支払いを続けていくよりも、いっそのことアパート住まい・公団の賃貸住まいをした方が得ではないか」
・・・という考え方が生まれてくるのは自明の理ですね。
昨今の地価高騰に伴ってこのような人が増えているのも事実です。
幸いなことに、貸しアパート・マンションの市場は、首都圏においては節税対策あるいは相続税対策としての建設が大変な勢いで進み、需給関係はむしろ「借り手市場」になっています。
・・・つまり、「貸したい物件」がたくさんあるのに、借りたい人の方が少ないという状況です。
地価高騰やアパート建設費の上昇によって、家賃はそれなりに上昇はしています。
・・・しかし、借り手市場になっている現状からしても、よく探せば、割安で比較的快適な住まいが意外とみつかるものです。
ですから、そのようなアパート・マンションで快適な生活をするということも、これからの新しいライフスタイルとして選ぶのもよいでしょう。
さらにいうと、いわゆる「億ション」時代に入ってから新築のマンションの売行きが都心部において低迷しています。
そこでデベロッパーたちは売れない新築マンションを放置しておくよりは、むしろこれを賃貸物件にして収入を得るという、いわゆる資産として長期保有する方向に転換してきています。
業者の間では、特に多摩 新築一戸建てなどが人気ですね。
・・・ということは、1億円も2億円もするような億ションの3LDKが、わずか20万円台、30万円台で借りられるという時代に入ってきています。
もし、これをローンで自己所有すると、月々50万円、60万円も支払わなければならないでしょう。
一方、民間に対して住宅都市整備公団や東京都など地方公共団体もマイホームの取得難の対策として、都心も含めて、賃貸の公団住宅を数多く建てる方向に進んできています。
家賃は民間の家賃に影響されてそれなりに上昇してきていますが・・・
やはり民間の家賃に比べると、2～3割も安く設定されています。
したがって借りる場合には、まず公団・公社の賃貸物件を選ぶこと。
そして、どうしてもその抽選に当たらない場合には、民間のアパートや多摩 マンションなどに入るということになります。
そして、割安な賃貸に入居できたら、そこをホームグラウンドにしてマイホーム購入の頭金を貯金したりして、自分の"マイホーム作戦"を展開していきましょう。
東京都心部の賃貸物件の需給関係を見ると、最近は供給が需要を上回る、いわゆる借り手市場になっています。
ですから、こうした状況下では、アパート・マンションが満室になるということはよほど賃料が安かったり条件がよくないと借り手が見つからない場合があります。
ところで、都心部のアパートやマンションで何といっても強いのは、駐車場つきのアパート・マンションです。
・・・というのも、これほどのモータリゼーションの世の中になって駐車場だけは不足しているからです。
駐車場がは不足している理由としては、駐車場として土地を遊ばしておくよりも、ビルやマンションを建てたほうが収益ははるかにいいということがあげられます。
・・・そのため、駐車場の料金も年々値上りの状況で、むしろ賃貸物件の部屋代あるいは事務所の使用料よりも駐車場料のほうが値上り率が高いといっても過言ではなくなってきています。
ところで、駐車場の具体的な相場ですが、東京の都心部においてはいちばん高いところで、地下駐車場などはなんと10万円もします。
・・・また、新宿などの地域においては、安くて4万円、高くて6万円程度もしますし、多少都心部から離れたところでも、安くて4万円はします。
"たかが駐車場、されど駐車場"というわけです。
・・・ということは、貸し手からすれば駐車場付きの事務所やアパート・マンションを建設することが、いかに高い付加価値があるかということが分かるはずです。
ですから、アパート・マンションの建設計画の中にそのような付加価値の部分をも考えておくことが、需給関係が崩れがちな都心部や周辺部のアパート・多摩 中古マンション建設で大いに採用されているわけです。
多摩 中古住宅などの家を借りる場合に、職場に近い都心型のマンションや一戸建てを借りるか・・・
あるいは広々としたスペースのある、しかも緑のある郊外型にすべきか・・・。
これはその人の生活スタイルや仕事の内容、あるいは住居に対する考え方によっていろいろ違ってきます。
まず、職住近接型の人としては、次のような人が考えられます。
仕事が24時間型で非常に夜が遅く、朝の出勤もあまり遠いところだと体が疲れて続かないという人。
それから都心の生活が根っから好きで、郊外のような田舎型の生活にはなじめないタイプ・・・
これに対して広々スペース型は、勤務上比較的時間に余裕があり、遅くまで仕事をしているないタイプ。
子供がたくさんおり、できるなら自由に生活させてあげたいタイプ・・・。
野山を歩きながら自然と対話したいタイプ。
土、日ぐらいはゆったりと、騒音や公害のないところで過ごしたいタイプといったところでしょう。
職住近接の都心型になる場合、次のような条件が出てきます。
まず、都心部の家賃は坪単価15000円から2万円はするし、高いところでは3万円もします。
・・・ということは、ワンルームでも10万円、2DK、3DLともなると15万円、20万円もしてしまいます。
もちろん、都心とはいってもワンルームには、7万円程度のものもありますので、そのような物件を腎ハく選んで生活するのも、とくに若い人たちには、一つの特権といえるでしょう。
しかし、結婚して子供が大きーなってくると、都心のワンルームあるいは2DKというわけにはいかず、どうしても3LDKくらいの広々としたスペースを確保しなければなりません。
そうすると、3LDKくらいのマンションはだいたい都心で20万円以上、郊外でも23万円というのがひとつの相場です。
しかし、マンションにしてもあるいは一戸建てにしても、それぞれ地域によって違いますが、郊外も少し遠くへ行くと、3DK、3LDKが10万円程度でも借りることができます。
多摩 物件などもそうですね。
・・・そのようにして、それぞれの仕事・生活に対する考え方によって、職住接近もよいし、広々スペースの郊外型もよいわけです。
さらに、最近では、JRが通勤用の特急とか新幹線の利便をはかるような傾向にありますから、広々スペース郊外型の人にとっては、ますます条件がよくなってきています。
このように、交通の整備、通勤圏の拡大によって、郊外型の生活は今後ますます快適になっていくでしょう。
転勤、単身赴任者にとって、仮住まいは大切な問題です。
突然、転勤や単身赴任を命じられるのは、しがない宮仕えのサラリーマンにとっては、日常茶飯事のことです。
辞令1本で、1週間後には東京からはるか遠い九州へ・・・
あるいは札幌へといったように突如として転勤していかなければならないのがサラリーマンの現実です。
これが海外となればなおさら大変ですが、ここでは国内の転勤、単身赴任者の家の探し方について述べることにします。
まずはできるだけ現地支社の力を活用すること。
そして多摩 物件情報などをよくチェックすることです。
大企業はともかく、中小企業などにおいては、社宅制度はなかなか確立されてはいませんので、やはり現地の支社の人や案内で不動産業者を訪ね、その紹介でいくつかの住まいを見るということになります。
さて、同じ賃貸住宅とはいえ、その賃貸の形態は地域によって異なっています。
たとえば、大阪や九州などは保証金が他地域と比べて高く、毎月の家賃は割安になっていますし・・・
逆に、札幌や仙台などは、敷金はあるものの礼金は1ヶ月とか、場合によっては礼金なしというような賃貸の制度になっています。
その地域によって敷金、礼金あるいは保証金といった形態も違っています。
よく現地の事情を確かめながら転勤の場合の仮住まいの確保をするということが必要です。
支社に勤めている人たちも中にはやはり転勤によって現地に行っている人たちがいるはずですので、その人たちの経験を最大に活かしてアドバイスしてもらい、探す場合の手伝いをしてもらうのが最も効果的といえます。
そして実際の決定はやはり現地に行くことが大切です。
大企業があらかじめ決めてある借上げの社宅、あるいは中小企業における現地の人たちの紹介、不動産業者を通しての紹介についても、やはり実際に見に行くということが大切です。
それは、その住まいの雰囲気、周辺の環境、勤務地への通勤時間など、さまざまな問題があるからです。
・・・ということで、あくまでも現地をみる、多摩 土地などの物件をみる・・・
そしてその物件の使い勝手をみる、台所や水回り、その他について何か欠陥はないかなど、細かい点まで調べてみることです。
何しろ、離れたところに1人で行くわけですから、せめて住まいぐらいはしっかりしたところを確保しないと理想的な勤務もできないし、大切な健康を害することにもなってしまいます。
転勤や単身赴任をするなら、地図や旅情報で新しい勤務地の特色を知っておくことが大切です。
短期間の転勤とはいえ、やはり借家を探す場合には、まずその街の地図を購入し、旅情報などを見てみましょう。
果たしてその街がどのような特色のある街であり、そしてどういう点で住みやすいのかということを、よく知っておく必要があります。
・・・というのは、とかく転勤や単身赴任というと、まず見知らぬ土地に行くという不安感が先にたつからです。
そういった気持ちを払拭し、できるだけ楽しい気持ちで、あるいは希望を持って新しい勤務地に行くためには、現地の地図によって土地カンをしっかりとつけ・・・
できることならその街の素晴しさ、歴史等々、勤務地のよいところを見つけて転勤していきたいものです。
そして子供がいるなら学区や教育環境を調べておきます。
・・・これは非常に大切なことですが、単身赴任ではなく子供も連れていく、いわゆる一家そろって転勤する場合には、これまで行っていた学校の教育内容あるいは教育環境と、現地の教育環境がどのように違うのかということを知っておく必要があります。
いい多摩 売土地などがあったら購入することも考えられます。
とくに、学区や教育環境によって、自分の子供のレベルに合わない場合や、なじめない場合などもあるかもしれません。
できることなら支社の人に電話で問い合わせ、現地の教育環境を聞いて、どの地域が現在の教育のレベルと同程度かということを調べておく必要があります。
実際に現地で家探しをしたり、社宅の確認をした際などにも、市役所などに行って、教育課にいろいろたずねてみることも必要てす。
・・・このような、事前のしっかりしたチェックが安心して転勤できる、そして子供たちを早く学校になじませることにつながります。
そして、地方は大部市に比べて通勤時間が短いということを考えておきましょう。
地方への転勤や単身赴任というと、どうしても「とばされてしまった」というイメージを持つようですが、これは必ずしもつらいものであるとは限りません。
なぜなら、首都圏では家賃や予算の関係で、通勤時間が、一時間半や2時間は当り前なのが現状ですが・・・
地方の中核都市においては、まだまだそこまで人口の増加や通勤形態がひどくないため、地域によっては15分とか20分で会社に着いてしまう場合が多いからです。
ちょっと離れたところでも30分もすれば、田園風景の開けたゆったりとした社宅に入ることができます。
しかし、赴任先ばかりは自分の自由になりませんので、とにかく2年であろうが3年であろうが短い期間をできるだけ楽しく、快適に過ごすためには・・・
この地方の通勤時間の便利さというものを満喫し、健康を増進させていくような希望をもって、地方に行くことが必要です。
多摩 リフォームを考えてもいいかもしれません。
地方の社宅・アパートとなりますと、何やら"いなか"というイメージを抱くかもしれません。
・・・しかし、どうしてどうして、ここ1、2年の傾向を見ますと、地方の中核都市においても首都圏のアパート・マンション業者が大量に進出し、東京並びに首都圏のアパート・マンションと変わらない都会的なアパートやマンションが急増しています。
もし、どうしても家賃が安いほうがよいというのであれば、在来の地方の木造アパートも、もちろんあります。
ここは、せっかくの単身赴任、あるいは地方への転勤と考え、わずか数年のいなか住まいであれば、できるだけ快適な住まいを見つけることが一番です。
地方の中核都市の単身者用のアパートは、だいたいが東京に本社のある業者が地方に進出し、そこで分譲を行なったりしています。
ですから、これらの物件はたとえ地方にあっても、その持ち主は東京及び首都圏の人が投資目的で買っている例が非常に多くあります。
・・・ということは、賃貸に関するオンラインシステムがあるわけで、地方の業者にその代行をさせているのです。
ですから、多摩 リノベーションなどを行っているワンルーム専門の業者、あるいは一通りのアパート・マンション業者を訪ねてみれば、適当な場合に適当な部屋が空いているかどうかということがわかるのです。
まず新聞広告、あるいは多摩 不動産情報などが載っている住宅情報誌などを見て、地方のアパート、マンションを分譲している会社の連絡先を調べます。
そこで資料やマンションの設備あるいは立地といったものを聞き、東京にいながらにして探すということもできるわけです。
以前から「単身赴任者の悲哀」とよくいわれますが、それは身のまわりの洗濯や食事・・・
あるいは病気になったときの世話など、さまざまな問題が単身赴任者にはついてまわるからです。
そのために、奥さんが週に一回夫の所に通って身の回りの世話をすることが考えられますが、そうできない場合には、単身赴任者はたいへん不便な思いを余儀なくされています。
そのような不便に対して、各地方ではこれら単身赴任者を相手にするさまざまなビジネスが誕生しています。
たとえば洗濯代行業とか、単身赴任者の健康管理の単身赴任者サービスがそうです。
また、単身赴任者専用のマンションにおいては、単身赴任者に対していろいろなサービス施設を整えたりしています。
・・・そのような意味から、多少の費用はかさんでも単身者の健康維持、あるいは精神的な安定ということを考えた配慮の十分のあるアパート・マンションをおすすめします。